قوانین تغییر کاربری اراضی به باغ، فنس کشی و ساخت بنا

قوانین تغییر کاربری اراضی به باغ، فنس کشی و ساخت بنا

در سال‌های اخیر، با توجه به افزایش تمایل افراد به خرید زمین‌های کشاورزی و تبدیل آنها به باغ یا ویلا موضوع تغییر کاربری اراضی بیش از گذشته اهمیت پیدا کرده است. بسیاری از مالکان بدون آگاهی از قوانین مربوطه اقدام به فنس کشی و دیوارکشی می‌کنند که به عنوان یک راهکار اساسی برای تعیین محدوده مالکیت و تامین امنیت اراضی کشاورزی در برابر ورود افراد غیر مجاز و حیوانات به شمار می‌آید. عدم آگاهی از قوانین مربوط به تغییر اراضی، ممکن است با مشکلاتی مانند جریمه، تخریب بنا یا پیگرد قانونی روبرو شود.

بنابراین آشنایی با قوانین تغییر کاربری به ویژه قانون حفظ کاربری زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها به مالکان اراضی کمک می‌کند تا از بروز خسارت‌های مالی و حقوقی جلوگیری کنند. در این مقاله سعی می‌کنیم تا قوانین مربوط به تغییر کاربری زمین ، شرایط فنس کشی و ساخت و ساز در باغ‌ها و همینطور نحوه گرفتن مجوزهای لازم را با زبانی ساده و کاربردی توضیح دهیم تا کشاورزان و سرمایه‌گذاران بتوانند با اطمینان در مسیر قانونی قدم بردارند.

مفهوم تغییر کاربری اراضی

تغییر کاربری، به معنای هرگونه استفاده از زمین زراعی یا باغی برای اهدافی غیر از کشاورزی است. طبق قانون هرگونه اقدام مانند احداث ساختمان، ویلا، کارگاه، استخر یا دیوارکشی که مانع از کشاورزی شود، تغییر کاربری محسوب می‌شود.درواقع، اگر مالک قصد داشته باشد که زمین کشاورزی خود را به باغ تبدیل کند ابتدا باید مطمئن باشد که آن زمین در طرح‌های کشاورزی یا ملی قرار ندارد و مجاز به تغییر نوع استفاده از آن است، در غیراین صورت این اقدام به عنوان تغییر کاربری غیر مجاز محسوب می‌شود وشامل جریمه خواهد شد.

مراحل قانونی تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی

برای تبدیل زمین کشاورزی به باغ یا هر نوع کاربری دیگر، مالک ابتدا باید از اداره جهاد کشاورزی منطقه خود درخواست مجوز دهد.مراحل اصلی شامل موارد زیر می‌شود:

• ارائه درخواست کتبی به مدیریت جهاد کشاورزی منطقه و تعیین هدف از تغییر کاربری( مثلاً احداث باغ )

• بازدید کارشناسان فنی از محل زمین جهت بررسی موقعیت، نوع خاک، منابع آبی و امکان حفظ بهره ‌وری کشاورزی

• بررسی طرح در کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱: این کمیسیون با حضور نمایندگان جهاد کشاورزی، استانداری و سایر مراجع مربوط تشکیل می‌شود.

• صدور مجوز یا رد درخواست: در صورت موافقت، مجوز تغییر کاربری صادر می‌شود که در آن میزان ساخت و ساز، متراژ، نوع سازه و کاربری جدید ذکر می‌شود.

بدون طی مراحل بالا هرگونه ساخت و ساز در زمین زراعی غیر قانونی محسوب می‌شود.

جریمه تغییر کاربری غیر مجاز

طبق ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، چنانچه شخصی بدون مجوز اقدام به تغییر کاربری کند، ضمن نابودی کامل بنا، به پرداخت جریمه معادل ۱ تا ۳ برابر ارزش روز زمین محکوم می‌شود. در صورتی که اقدام غیر مجاز گسترده باشد، ممکن است پرونده به مراجع قضایی ارجاع داده شود و مجازات کیفری نیز برای فرد در نظر گرفته می‌شود. بنابراین ممکن است تصور کنید ساخت یک بنا یا یک استخر کوچک در باغ تخلف محسوب نمی‌شود، اما در صورتی که مجوز رسمی دریافت نکرده باشید باید جریمه آن را پرداخت کنید.

آیا کشیدن فنس یا دیوار اطراف زمین زراعی یا باغی بدون احداث بنا در محوطه ای که دور آن دیوار کشیده شده است ، تغییر کاربری غیر مجاز محسوب می شود یا خیر ؟

اگر اصل فنس کشی، به منظور جلوگیری از ورود حیوانات یا تعیین حدود زمین انجام شده باشد و هم چنین مانع بهره‌ برداری کشاورزی نشود، تغییر کاربری محسوب نمی‌شود.اما در مواردی که کشاورزی را محدود کند یا به گونه‌ای باشد که ساخت و ساز غیر مجاز تلقی شود، تغییر کاربری محسوب می‌شود.

طبق بخشنامه جهاد کشاورزی در مورد فنس کشی برای احداث فنس فلزی یا دیوارلازم است مالک از اداره جهاد کشاورزی منطقه استعلام بگیرد و مجوز فنس کشی باغ را دریافت کند. در حال حاضر ارتفاع مجاز فنس معمولاً حدود ۸۰ سانتی‌متر تا یک متر تعیین می‌شود و استفاده از دیوارهای بتنی یا آجری بدون مجوز خلاف قانون است.

مراحل دریافت مجوز فنس کشی

برای دریافت مجوز فنس کشی ، مالک باید با همراه داشتن سند یا مدرک مالکیت زمین و نقشه دقیق محدوده ملک به جهاد کشاورزی مراجعه کند وهم چنین هدف از فنس کشی( مثلاً حفاظت ازمحصول یا تعیین مرز)را تعیین کند. کارشناسان جهاد کشاورزی پس از بازدید میدانی، در صورت نبود مانع قانونی مجوز فنس کشی را صادر می‌کنند. در صورت انجام فنس کشی بدون مجوز کمیسیون مربوطه می‌تواند دستور جمع آوری فصل را صادر کند.

شرایط ساخت بنا در باغ‌ها

به طور کلی ، ساختن بنا در زمین‌های کشاورزی از لحاظ قانونی ممنوع است، مگر اینکه هدف بهبود امور کشاورزی باشد. به عنوان مثال ساختن اتاقک کارگری، انبار یا محل نگهداری ابزار کشاورزی با با متراژ مشخص در محدوده مشخص وبا داشتن مجوز رسمی، مجاز است.بر اساس قانون، متراژ مجاز اتاقک کارگری در باغ‌ها معمولاً بین ۲۰ تا ۵۰ متر مربع است و ساختن بناهای مسکونی، استخرو ویلا بدون داشتن مجوز مطلقاً ممنوع است.

برای ساختن خانه باغ یا ویلا در زمین کشاورزی ابتدا باید مجوز تغییر کاربری از جهاد کشاورزی بگیرید. در غیر این صورت بنای ساخته شده غیر مجاز شناخته می‌شود و امکان تخریب کامل آن وجود دارد.

مجوز ساخت استخر و سایر تاسیسات

ساختن استخر در باغ یا زمین کشاورزی، فقط در صورتی مجاز است که هدف آن آبیاری محصولات کشاورزی باشد که در این صورت مالک باید نقشه و طرح فنی استخر را به جهاد کشاورزی ببرد . پس از بررسی های لازم، در صورت تایید، کارشناسان مربوطه مجوز احداث آن را صادر می‌کنند. اگر هدف از ساخت استخر استفاده تفریحی باشد،در این صورت تغییر کاربری تلقی می‌شود و بدون گرفتن مجوز ممنوع است.

کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ و نحوه اعتراض

مرجع تشخیص و رسیدگی به تغییر کاربری‌های غیرمجاز، کمیسیون تبصره1 ماده1 قانون حفظ کاربری اراضی است. این کمیسیون پس از دریافت گزارش از ماموران جهاد کشاورزی، موضوع را بررسی می‌کندو در صورتی که تخلف ثابت شود،رای تخریب کامل بنا را صادر می‌کند. در صورتی که مالک نسبت به رای کمیسیون اعتراض داشته باشد می‌تواند در مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به دیوان عدالت اداری اعلام کند تا پرونده دوباره بررسی شود.

جمع بندی

قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، به منظور جلوگیری از نابودی زمین‌های حاصلخیز کشور عزیزمان تدوین شده است، اما با این وجود، این قانون مسیر مشخصی برای انجام تغییرات ضروری و منطقی در زمین‌های کشاورزی را فراهم کرده است که با استفاده از آن مالکان باغ ها می‌توانند به شکلی قانونی بهره برداری‌های لازم را از زمین کشاورزی خود انجام دهند. در مقابل اقدامات غیر قانونی مانند ساخت ویلا یا دیوارکشی بدون مجوز، علاوه بر خسارت مالی ممکن است منجر به صدور مجوز تخریب کامل یا جریمه‌های سنگین شود.

بنابراین بهتر است ، قبل از هر اقدامی ابتدا وضعیت زمین خود را از اداره جهاد کشاورزی منطقه خود استعلام کنید و در صورت نیاز برای ساختن هر بنایی، ابتدا مجوزهای لازم را دریافت کنید واگر در صورت صدور مجوزی، نسبت به آن اعتراض داشتید از حق اعتراض قانونی خود در دیوان عدالت اداری استفاده کنید.

برای خرید انواع نهال‌های با کیفیت و پربازده مانند بادام، گردو، پسته و ارقام تجاری دیگر با نهالستان رویال تحت مدیریت مهندس آرمین قاسمی در ارتباط باشید نهالستان رویال با ارائه نهال‌های استاندارد و اصلاح شده انتخابی مطمئن برای احداث باغ‌های شماست.

منبع: https://rc.majlis.ir/fa

سوالات متدوال:

1. مدارک لازم برای اخذ مجوز به منظور ساخت خانه باغ تا ۵۰۰ مترشامل چه چیزهایی است ؟

مدارک لازم شامل سند مالکیت زمین، نقشه دقیق دقیق موقعیت ملک، طرح و نقشه پیشنهادی بنا ، استعلام از اداره جهاد کشاورزی و مدارک شناسایی مالک است.

2. دیوارکشی به ارتفاع ۸۰ سانت در اراضی باغی نیاز به مجوز دارد؟

خیر؛ دیوارکشی تا ارتفاع حدود ۸۰ سانتی‌متر، برای تعیین حدود زمین و بدون تغییر در بهره‌ برداری کشاورزی، معمولاً نیازی به مجوز ندارد؛ اما بهتر است قبل از اجرا از جهاد کشاورزی منطقه خود استعلام کنید.

3. جریمه تغییر کاربری زمین کشاورزی چقدر است ؟(ماده ۳ قانون)

مطابق ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، جریمه تغییر کاربری غیر مجاز بین ۱ تا ۳ برابر ارزش روز زمین تعیین می‌شود و در صورت تکرار، ممکن است حکم تخریب کامل بنا صادر شود.

قوانین تغییر کاربری اراضی به باغ، فنس کشی و ساخت بنا